Les conditions à respecter pour bénéficier du Duflot sont bien moins strictes qu’il n’y paraît. Et le dispositif permet d’obtenir une bonne rentabilité. Explications.

Loyers de marché. Les loyers Duflot sont en théorie calculés pour être inférieurs de 20% aux loyers de marché. Dans les villes de province de plus de 250 000 habitants (zone B1), par exemple, ils ne peuvent pas dépasser 9,88 €/m². Mais Duflot ajoute un coefficient multiplicateur pour tenir compte du type de logement, sachant que les petites surfaces se louent plus cher au mètre carré que les grandes. La formule de ce coefficient : 19 divisé par la surface du bien plus 0,7, le résultat étant multiplié par le plafond de loyers. Pour un T2 de 47m² en zone B1, on obtient un coefficient de 1,10. Multiplié par le plafond de loyers officiel, le loyer Duflot effectif passe dans ce cas, à 10,86 €. Au résultat, sur la grande majorité des adresses, les loyers Duflot après application du coefficient ne sont inférieurs que de 5 à 15 % aux loyers de marché.

Rendement attractif. Le dispositif permet d’obtenir un bon rendement. Si notre T2 de 47m² vaut 180 000€ et qu’il se loue 510€ par mois, sa rentabilité locative brute atteint 3,4 %. Si l’on retranche les frais et charges et que l’on ajoute l’avantage fiscal et la faculté de déduire les intérêts d’emprunt des loyers, la rentabilité nette s’établit aux alentours de 4,5 %. D’une façon plus générale, les investissements Duflot rapportent entre 3,5 et 5,5 % net selon le prix et le niveau de loyers. Un excellent niveau comparé aux autres placements !

Locataire Duflot. Les plafonds de ressources des locataires sont logés à la même enseigne. Toujours en zone B1, ils ne doivent pas dépasser 39 731 € net annuels pour un couple sans enfants, soit 3 300 € par mois. En clair : plus de 80 % de la population peuvent devenir locataires Duflot ! Ces plafonds de ressources sécurisent également la location. Notre T2 en zone B1 se loue 510 € par mois brut. Notre couple doit donc gagner au minimum 1600 € par mois pour signer le bail. Soit la moitié moins que le plafond !

Prix au mètre carré. L’avantage Duflot est établi en fonction d’un prix plafond de 5 500€/m² quelle que soit l’adresse du logement. Pour profiter à plein de la défiscalisation, le prix du logement ne doit pas dépasser ce plafond. Résultat : le Duflot est rentable dans la plupart des grandes villes de province, mais aussi de nombreuses adresses de la région parisienne. Il est possible d’acheter à des prix plus élevés tout en conservant un bon niveau de rentabilité. Avec un mètre carré à 6 500 € (avantage fiscal calculé sur 5 500 €), le rendement peut monter à 4, voire 4,5%.

Conseil. faites faire des simulations par les banques pour bien mesurer les différents aspects de votre investissement (rentabilité, fiscalité, etc.) en tablant sur des hypothèses raisonnables. Et gardez bien en tête que vous n’achetez pas de la défiscalisation, mais de l’immobilier : choisissez un secteur dans lequel la demande locative est réelle et un bon emplacement !

Article original : Immo Neuf n°171 Avril 2013